港股将再添一家内房股。

　　10月16日早间，港交所披露信息显示，金辉控股（集团）有限公司（以下简称金辉控股）已通过上市聆讯，预期将于10月29日在港股正式挂牌上市。

　　值得一提的是，这家业务集中于二三线城市物业开发的房企一直颇为神秘，从港股到A股再到港股，终于完成了长达7年的上市之路。完成上市后，金辉控股的下一步举措已经呼之欲出。募资超31亿港元

　　早在7年前，金辉控股便向港交所递交上市申请书，却因申请状态失效而终止；2016年，金辉控股开始谋求在A股上市，无果；4年之后，金辉控股终于即将在港交所实现上市。

　　金辉控股此次IPO发行价格区间为每股3.50~4.50港元，基础发行规模6亿股，可超额配售不超过0.9亿股，最高募集资金31.05亿港元。

　　上市募得资金约60%将用于为物业开发项目的建设拨资，约30%将部分用于偿还项目开发的部分现有信托贷款，约10%将用于一般业务运营及运营资金。

　　招股书显示，2017年、2018年及2019年，金辉控股的年收入分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%。据金辉控股此前发布的半年报，2020年上半年实现营业收入109.72亿元。

　　2017年、2018年及2019年，金辉控股的年内利润分别为22亿元、22亿元及26亿元，复合年增长率为10.0%。截至2019年及2020年4月30日，金辉控股的溢利分别为5.3亿元及1.82亿元。

　　毛利方面，2017年至2019年，金辉控股毛利分别为37.92亿元、48.26亿元、56.62亿元，复合年增长率为22.2%。

　　负债方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年4月30日，金辉控股的借款总额，由计息银行贷款及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券组成，分别为340亿元、431亿元、490亿元及525亿元。

　　2017年、2018年、2019年及截至2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%。

　　截至2020年4月30日，金辉的资产负债率（按总负债减合约负债除以总资产减合约负债计算）为77.1%，净资产负债比率为1.8倍；现金及银行结余除以计息银行及其他借款、公司债券、优先票据及资产抵押证券的即期部分的比率为0.61倍。

　　此前，联合评级国际有限公司将金辉的国际长期发行人评级上调至‘BB’，展望稳定。着力二三线城市

　　近年来，金辉控股发展稳健。据中指院数据，在今年前9月房企业绩排行榜上，金辉控股位居第43名。

　　截至今年7月底，金辉控股拥有160个处于不同开发阶段的物业开发项目， 覆盖31个城市，重点聚焦在长三角、环渤海、华南、西南的及西北等五大区域。

　　不过，和其他产品线丰富且致力于一线二线热点城市的房企不同，金辉控股的开发相对集中，其明确表示“我们战略性地专注于为首置及首改客户提供优质且多样化的住宅物业”。

　　进而在地域分布上也大多位于二三线城市为主。截至今年7月31日，金辉控股总土地储备为2908.2万平方米，其中二线城市和核心三线城市土地储备占比为93.3%。

　　金辉在2020年1~9月房企销售榜上排在第43位数据来源：中指研究院

　　对此，金辉控股有自己的理由：“近年来，一线城市的城市化进程高峰期已过，由于城市开发现状及政策管控，大城市城区优质土地供应已经很有限，地产开发逐渐向大城市周边及邻近区域延伸。与此同时，二线城市城市化速度则不断提升，重演一线城市的发展过程。聚焦二线省会城市，成为新常态下地产企业寻找增量的一个较为精准的选择。”

　　招股书显示，目前金辉控股项目的可出售面积集中在福建和广东的华南区域，截至2020年7月31日，华南区域可供出售面积达到49万平方米，居于各区域首位。

　　不过未来一段时间，金辉控股的业绩更多的会由西北区域贡献，包括陕西、河南两省。招股书显示，西北区域未来开发的估计面积达到了约300万平方米。物业与地产剥离

　　招股书显示，2020年金辉控股的物业管理服务收入为0，而2019年该项尚有5.1亿元的收入。这是因为，金辉已经完成了物业业务同地产开发业务的剥离。

　　金辉控股在招股书中表示，“为将我们的资源主要投入物业开发及销售中，作为重组的一部分，我们出售了物业管理服务业务，并于2019年12月完成该项出售。因此，我们于截至2020年4月30日止4个月并无录得任何物业管理服务收入。”

　　此前承担金辉控股项目物业业务的是该公司的子公司北京金辉锦江，成立于2002年8月20日。2019年12月23日，金辉以2700万元将其出售给了福州金惠物业管理有限公司（以下简称金惠物业）。

　　值得注意的是，金惠物业仍旧被林金辉董事长林定强夫妇全资所有。也就是说，金辉物业业务仍旧牢牢被林氏控制。

　　之所以剥离物业业务必定和近期的物业企业上市潮相关，可以推测，金辉控股将物业公司出售是为了计划单独上市。

　　接近金辉控股的人士也告诉《每日经济新闻》记者：“金辉控股的物业公司有上市计划，但是还没有具体时间表。”