来源：投资时报、新浪网

　　报告期内，华润万象始终存在净流动负债，分别为2.85亿元、3.25亿元、0.14亿元、0.96亿元。存在净流动负债或意味着其流动资产不能覆盖流动负债。在招股书中，华润万象表示，无法保证公司不会继续出现流动负债净额状况。

　　《投资时报》研究员 王雨

　　据了解，目前中国物业管理公司按公司性质分类可以分为地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司四类，其中又以地产开发商子公司为主，占比超过80%。华润万象生活有限公司（下称华润万象）就是一家地产开发商子公司类的物业管理公司。近日，该公司递交了招股书，拟向港股发起冲击。

　　2017年华润万象正式成立，主要经营住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。2017年至2019年及2020年上半年（下称报告期）该公司的收入主要来自于住宅物业管理服务，但来自商业运营及物业管理服务的收入占比逐年上升，由2017年的32.9%上升到2020年上半年的46.4%。同时，这一部分业务的毛利率也节节走高，由2017年的14.2%上升到2019年的21.8%，为该公司利润增长做出了重大贡献。

　　资料显示，华润万象由华润置地100%控股，华润（集团）间接拥有华润置地已发行股本约59.55%。2020年8月26日，华润置地发布公告称，正在考虑可能分拆集团的物业管理服务及商业运营服务业务于香港联交所独立上市。五天之后，8月31日，华润置地再次发布公告表示，建议将公司附属公司华润万象生活分拆并且将分拆公司股份另行在联交所主板上市。2020年8月31日，华润万象向联交所提交上市申请。

　　报告期内，华润万象分别实现收入31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元及31.34亿元，期内利润分别为3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元及3.38亿元。值得注意的是，2020年上半年，该公司利润达到3.39亿元，同比增长76.56%。

　　作为地产商的子公司，华润万象自然不愁项目，但如何在电子商务兴起，劳动力成本日益增加的今天实现更大的突破也成了摆在华润万象面前的一道考题。此外，《投资时报》研究员注意到，报告期内始终存在的流动净负债也增加了华润万象资金链及股利发放的不确定性。

　　报告期内始终存在净流动负债

　　作为华润置地100%控股的公司，华润万象在业务经营和资金流上自然也与华润置地和华润集团产生了千丝万缕的联系。

　　从业务上看，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）既是华润万象的主要客户，也是重要供应商。招股书中华润万象明确表示，报告期内华润万象提供的物业管理及商业运营服务大部分与华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）所开发的物业有关。

　　报告期内，华润万象向华润集团和华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）所开发住宅及其他物业提供物业管理服务而产生的收入，分别占到华润万象住宅及其他物业管理服务总收入的95.2%、89.7%、84.4%、85.2%。而截至2020年上半年末，华润万象管理着502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米，其中405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.60%，第三方物业占比仅为18.40%。

　　同时报告期内，华润集团和华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）位列华润万象前五大供应商，报告期内对其采购额分别占该公司采购总额的20.8%、13.3%、14.9%、17.8%。

　　尽管背靠大树，但华润万象仍在向其他方向拓展。招股书中华润万象表示，公司目标是不断拓展物业管理服务，以涵盖第三方所开发的物业。

　　再来观察华润万象和华润置地及华润集团的资金关联。《投资时报》研究员注意到，报告期内，华润万象始终存在净流动负债，分别为2.85亿元、3.25亿元、0.14亿元、0.96亿元。存在净流动负债意味着该公司的流动资产不能覆盖流动负债。在招股书的风险因素章节，该公司表示，无法保证不会继续出现流动负债净额状况，经营活动现金流量为负也可能使该公司面临流动性风险。

　　那么华润万象为何接连出现流动资产无法覆盖流动资产的状况？观察该公司财务报表《投资时报》研究员发现，报告期内该公司流动负债中70%均来自“其他应付账项及应计费用”，分别为15.38亿元、25.15亿元、32.90亿元、33.94亿元，这也是造成该公司流动负债高企的主要原因。其中，应付关联方的其他应付账项及应计费用分别为8.11亿元、9.12亿元、11.46亿元、14.02亿元，应付第三方其他应付账项及应计费用分别为5.37亿元、12.98亿元、17.60亿元、16.03亿元。

　　对于连年增长且数额较大的应付关联方的其他应付账项及应计费用，招股书中解释道，这主要是由于该公司出于重组、子公司增资等需要，增加了来自关联方的借款。

　　除此之外，不断增长的应付股利也助推了这一款项增加。据《投资时报》研究员了解，报告期内华润万象累计已付股息2.35亿元。同时于2020年6月，华润万象生活向控股股东华润置地宣派的股息为人民币4.35亿元，但该股息支付时间未在招股书中披露。而截至2020年6月30日，华润万象生活应付华润置地股息高达5.38亿元。

　　华润万象其他应付账项及应计费用明细

　　资料来源：华润万象招股书

　　未来发展仍面临阻碍

　　报告期内，华润万象毛利率逐年提升，分别为13%、15%、16.1%和24.1%。尤其是商业运营及物业管理服务业务的毛利率由2017年的14.2%上升到2019年的21.8%。时至2020年上半年，该项业务的毛利率更达到35.8%。反观住宅物业管理服务毛利率则一直是不愠不火，报告期内分别为12.4%、11.4%、12.1%、14.0%，2018年则出现了明显的下降。

　　针对2018年住宅物业管理服务毛利率下降，招股书解释为，“由于该年度公司业务涉及三供一业项目，该类项目物业管理费率相对较低”。据了解“三供一业”分离移交是指国企（含企业和科研院所）将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理。

　　除受费率较低的三供一业项目的影响，华润万象包干制的收费管理模式，也在一定程度上拉低了其业绩。

　　物业费的收取包括包干制和酬金制两大类，包干制收费模式是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式，一般来说利润率较低。报告期内华润万象分别有96个、113个、98个、102个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目亏损，亏损金额分别为0.80亿元、0.76亿元、0.79亿元、0.59亿元。分别有2个、5个、7个、2个按包干制收费模式管理的购物中心亏损，亏损金额分别为0.24亿元、0.27亿元、0.25亿元、0.05亿元。

　　目前华润万象也在积极探索改变收费模式。招股书中表明，华润万象将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制转变为酬金制。招股书中提到，收入模式转变是为了理顺该公司与其业主和租户的关系，与行业惯例保持一致，并提升公司的利润水平。

　　此外自2020年下半年起，华润万象还进一步拓展了写字楼的商业运营服务，包括招租服务、资产管理与运营服务以及开业服务等。这也符合物业管理类企业未来的发展方向，即在物业管理类业务的基础上，不断创新商业模式，大力拓展延伸服务。多种经营服务主要包括咨询顾问服务、社区服务以及企业结合自身资源开创的其他特色服务，其中社区服务又包括房屋经纪、家政服务、养老服务等多种类型。

　　但华润万象的前进之路也面临着诸多挑战。有分析认为，一方面，华润万象如果想开拓新局面，必然要增加第三方物业比重，摆脱倚靠华润置地及华润集团的局面，但真正实现起来并不容易。另一方面，国内电子商务的发展也给该公司的商业运营，尤其是购物中心相关业务带来不利影响。在招股书中，华润万象也提及在线购物及免税店的发展可能会对公司在管购物中心客流量产生影响，进而影响其商业运营和商业分租服务。

　　此外，由于物业管理领域需要大量劳动力，国内日益升高的劳动力成本将增加公司日常经营压力。据弗若斯特沙利文数据显示，中国物业管理服务市场工人的平均工资已由2014年的3914元，增至2019年的6127元，增幅超55%。

　　华润万象在管住宅及其他物业项目来源状况

　　资料来源：华润万象招股书

责任编辑：马婕