来源：中国证券报-中证网、新浪网

　　黄一灵  中国证券报

　　“9月太忙了，从早到晚一直在带客户看房，谈恋爱都没有时间了。”上海浦东新区一门店经理罗明对中证君吐槽道。

　　罗明的“忙”是上海二手房市场“金九行情”的一个缩影。刚刚过去的9月，上海二手房市场实在太“香”了！数据显示，上海9月份二手房成交量为3.1万套，同比增长超46%，环比增长超4%，9月上海二手房的成交量处于2017年以来的历史高位。与此同时，多名中介告诉中证君，9月以来，前来咨询二手房的客户明显增多，议价空间则有所缩小。

　　业内人士认为，上海9月二手房的火爆与疫情导致购房需求积压、改善需求强劲、上海政策稳定等多种因素相关。但是在强调稳地价、稳房价、稳预期的前提下，市场后续较难出现过热的情况。

　　9月上海二手房成交量创近4年来新高

　　一般来说，二手房市场会比新房更能体现楼市的真实情况。中证君走访上海各区域中介机构发现，疫情影响逐步减小后，上海二手房市场一直较为火爆，9月以来尤甚，咨询量和成交量有明显提高，房东跳价的情况也有所增加。

　　徐汇区一中介王浩告诉中证君，“疫情过后，上海二手房成交量一直很大，9月以来有点爆发，我们现在基本上能卖的房子都卖光了。”

　　罗明表示，“九月我们天天在外面带客户看房，门店几乎没有人，有房东一天最多接待26组客户看同一套房。成交周期更是明显缩短，很多房东挂房后3-5天就成交了，最快的当天挂牌即成交。”

　　杨浦东外滩区域区域一门店负责人李婷亦称，该门店9月二手成交量差不多是今年的高点，门店业务员9月平均一天至少带着客户看7-8套房，周末和节假日尤其忙，“不过，我们这片区域主要受动迁户的影响，8-9月他们动迁款也拿到了。”李婷补充说道。

　　买方购房需求强劲，顺势推动上海二手房价格上涨，房东“跳价”的现象也逐渐增多，议价空间明显缩小。

　　像王浩负责的豪宅区域二手房价上涨3%-5%，普通区域少一点。李婷告诉中证君，从4、5月到9月，其门店范围的二手房价格涨幅大致在5%至10%。

　　罗明表示，上海二手房大部分区域都在涨，学区房和商品房这种更受欢迎的涨得更为厉害，“很多房东卖房都是置换需求的，本来都准备先卖后买，一看这架势，都不敢先卖了。”

　　李婷对中证君举例称，上个月他负责的一套二手房，8月份房东报价1180万元，与买家8月初谈的价格是1100万，1080万也肯卖。但买家当时资金没到位。到9月中旬，房东最低要1150万元才肯卖，最后死磨硬泡1135万元成交。“9月二手房的议价空间很小，从挂牌到成交的价格大概就3%-5%，以前至少有5%-10%。”

　　来源：易居研究院

　　研究机构的数据也佐证了上海二手房市场的“火爆”。据易居研究院数据，9月，上海二手住宅成交套数约为3.1万套，环比增长4.2%，同比增长46.8%。9月上海二手房的成交量处于2017年以来的历史高位。

　　过热现象后续难以出现

　　为何9月上海二手房市场如此火爆？

　　中原地产市场分析师卢文曦告诉中证君，一方面，是受疫情影响，进入下半年，部分买家的购房节奏加速；另一方面，今年整体市场不错，上海政策本身又比较稳定，市场信心得到强化。同时，本身9月就是一个传统的销售旺季，买家可能更愿意在这个时候出手，卖家也愿意在这个时候挂牌，是买卖双方共同推动了这样一个行情。“但其实最近几个月也没有增长得特别明显，更多的是因为一些结构性变化导致的，比如说，偏中端的需求改善。”

　　上海链家研究院分析师杨雨蕾亦表示，增长主要来自改善型。分环线来看，增长主要来自外环以内，而且下半年以来二手房成交中改善型的占比有明显增加，套均面积和套均价格不断增长。此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进还表示，银行贷款政策或收紧等因素都会使得购房者加快购房。

　　针对上海二手房后期走势，业内人士均认为，不会出现过热现象。

　　严跃进称，类似回暖是一个趋势，但是后续是否会持续升温，倒是有不确定性。杨雨蕾分析认为，从新增客户量和挂牌量来看，客房比下半年以来一路走高，说明市场保持着一定的热度。但目前调控并未放松，8月底更出台了开发商融资的“三条红线”，给房企的杠杆率设置上限，在强调稳地价、稳房价、稳预期的前提下，市场较难出现过热的情况。

　　“虽然9月上海二手房成交量创了新高，但是今年的高点可能也就这样了。因为本身到了四季度成交量就会慢慢地往下走，所以10月、11月份可能还是有一个震荡回落，再要看到3万套的概率几乎是没有了。“卢文曦进一步表示。

　　落户新政市场影响有限

　　值得注意的是，有观点称9月以来上海楼市的升温与落户政策的松动有关。

　　9月23日，上海发布《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四所高校。

　　对此，杨雨蕾表示，大学生落户政策一是并没有出细则，二是公布时今年应届生已大学毕业。“而且也只是说今年的，没说后面也一直保持这个政策，所以这对于目前上海房地产市场并没有太大实质上的影响，只能说有个预期。”

　　严跃进亦认为，落户政策更多在于信号意义，因为本身这四所高校毕业生落户并不困难，但至少说明后续上海楼市的人口红利会增加，这使得2021年上海房地产市场有升温的可能。

责任编辑：常福强